Оценочная стоимость недвижимости

(Приложение к странице "Налоги в городе Долгопрудном")

Инвентаризационная стоимость недвижимости до сих пор исчисляется путём умножения на коэффициент, утверждаемый областной администрацией раз в несколько лет,

- для квартир: сметной стоимости жилищного строительства, установленной в 1984 году;

- для домов: стоимости, установленной Мособлисполкомом для целей обязательного государственного страхования 29 июля 1982 года (во времена Л.И.Брежнева).

Оценка строений, помещений и сооружений для целей налогообложения производится бюро технической инвентаризации (БТИ) ежегодно по состоянию на 1 января текущего года. Деятельность БТИ регламентируется Постановлением Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" № 1301 от 13 октября 1997 г.

Страховая компания "Доверительная", страхующая городские квартиры под гарантии администрации города, оценивает их в 2010 году в 14.450 руб. за квадратный метр, что примерно в 4 раза выше инвентаризационной стоимости.

Понятие инвентаризационной стоимости определено в п.п. 3.2 и 3.3 "Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности", утвержденного Приказом Минстроя РФ от 4 апреля 1992 г. N 87. Инвентаризационная стоимость представляет собой восстановительную стоимость объекта, уменьшенную на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. Инвентаризация строений, помещений и сооружений в натуре должна производиться не реже одного раза в 5 лет.

Восстановительная стоимость строений и сооружений определяется по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим пересчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-Д и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года № 15-148/6 и № 15-149/6, а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым региональными администрациями.

1983-1986: Решением от 29 июля 1982 г. № 981 "О государственном обязательном страховании имущества, принадлежащего гражданам" исполком Мособлсовета во исполнение постановления СМ РСФСР от 30.12.81 № 697 "О государственном обязательном страховании имущества, принадлежащего гражданам" утвердил нормы для оценки строений, принадлежащих гражданам, для обязательного и добровольного страхования с введением их в действие с 01.01.83. Одновременно отменены решения Мособлисполкома от 1 июня 1961 г. № 569/17 "Об оценке строений, принадлежащих гражданам, для государственного страхования" и от 19 ноября 1973 г. № 1218 "Об оценке строений, принадлежащих гражданам, при их добровольном страховании". Переоценка возложена на Бюро технической инвентаризации (БТИ) за счёт Госстраха. Приложения с конкретными цифрами в правовых базах отсутствуют.

1987-1990: Решением от 23 октября 1986 г. № 1320/36 "Об уточнении оценки строений граждан для целей государственного страхования" Мособлисполком "в связи с повышением государственных розничных цен на основные строительные материалы" утвердил поправочный коэффициент для пересчета страховых сумм в размере 1,20, введённый в действие с 1.1.1987. Получившаяся оценка действовала уже не только для обязательного страхования, но и для возмещения гражданам стоимости строений и устройств, подлежащих сносу.

Письмом Госстроя РСФСР от 24 сентября 1990 г. № 15-149/6 "Об индексах изменения сметной стоимости жилищного строительства" установлены индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для пересчёта сводных сметных расчетов по отрасли "жилищное строительство" в РСФСР (к ценам 1984 года). В целом по РСФСР индекс составлял 1,59 (для города - 1,59, для села - 1,61), для разных регионов - от 1,54 до 1,77, в т.ч. для Московской области - 1,64 (Москва - 1,65, Ленинград - 1,67).

1991-1992: Постановлением Главы Администрации Московской области от 13 января 1992 г. № 12 "Об уточнении поправочного коэффициента для оценки строений, принадлежащих гражданам" "в связи с повышением розничных цен на строительные материалы и изменением законодательных и нормативных актов в строительстве" поправочный коэффициент к нормам для оценки строений, принадлежащих гражданам утверждён в размере 3,0 и введён в действие с 1.1.1991.

I.1993-IV.1993: Распоряжением Администрации Московской области от 19 апреля 1993 г. № 234-р "О коэффициенте пересчёта стоимости жилых помещений" коэффициент по состоянию на 01.01.93 утверждён в размере 70 к ценам 1991 года (т.е. 210 к ценам 1982 года).

V.1993-1994: Постановлением Главы Администрации Московской области от 11 мая 1993 г. № 82 "Об уточнении поправочного коэффициента для оценки строений, принадлежащих гражданам" во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 12 марта 1992 г. № 469-р и в соответствии с Порядком оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденным приказом Минстроя России от 04.04.92 № 92, а также с целью определения восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, для исчисления налога на строения поправочный коэффициент к нормам для оценки строений, принадлежащих гражданам, утверждён в размере 90 и введён в действие с 1 мая 1993.

1994: Постановлением Главы Администрации Московской области от 7 июля 1994 г. № 163 "Об утверждении коэффициентов для оценки строений, жилых помещений и сооружений, принадлежащих гражданам" с целью определения восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности для исчисления налога на имущество физических лиц утверждены новые поправочные коэффициенты к восстановительной стоимости:

- квартир в жилых домах муниципального, ведомственного жилого фонда, а также ЖСК - приватизированного жилья - 1010 (к ценам 1984 г.)

- жилых домов, дач, гаражей и иных строений и сооружений (из керамического и силикатного кирпича) - на правах личной собственности - 530 (к ценам 1982 г.)

- жилых домов, дач, гаражей и иных строений и сооружений (кроме кирпичных) на правах личной собственности - 460 (к ценам 1982 г.)

Возмещение гражданам стоимости строений и устройств, подлежащих сносу, решено производить на основе стоимости, исчисленной по оценочным нормам 1982 года с учетом коэффициента 2000.

1995-1997: Постановлениями Главы Администрации Московской области от 8 сентября 1995 г. № 179-ПГ "Об утверждении коэффициентов для оценки строений, жилых помещений и плодово-ягодных насаждений, принадлежащих гражданам" и № 180-ПГ "Об утверждении коэффициентов для оценки строений, жилых помещений и сооружений, принадлежащих гражданам" коэффициенты утверждены в следующем виде:

В целях установления стоимости строений, жилых помещений и плодово-ягодных насаждений, принадлежащих гражданам, для возмещения потерь при сносе строений, в связи с изъятием земельных участков и при рассмотрении имущественных споров граждан в суде, постановляю:

1. Утвердить на 1995 г. поправочные коэффициенты к оценочным нормам строений, утвержденным решением Мособлисполкома от 29 июля 1982 г. N 981 "О государственном страховании имущества, принадлежащего гражданам" и к оценочным нормативам плодово-ягодных насаждений, утвержденным распоряжением Мособлисполкома от 20 апреля 1983 г. N 471-р "О нормативах для оценки плодово-ягодных насаждений":

------------------------------------------------------------------------¬
¦                                    II кв.       III кв.        IV кв. ¦
+-----------------------------------------------------------------------+
¦на строения из керамического                                           ¦
¦и силикатного кирпича               6480          7700           9400  ¦
¦                                                                       ¦
¦на строения каркасно-щитовые,                                          ¦
¦из бревен и т.д. (кроме                                                ¦
¦кирпичных)                          5180          6150           7500  ¦
¦                                                                       ¦
¦на плодово-ягодные насаждения       5000          5940           7250  ¦
L------------------------------------------------------------------------

2. Возмещение гражданам стоимости квартир в жилых домах муниципального, ведомственного жилищного фонда, а также ЖСК (приватизированного жилья), производить с учетом коэффициентов к средней стоимости 1 кв.м общей приведенной площади жилья в ценах 1984 г. - 250 рублей:

------------------------------------------------------------------------¬
¦          II кв.                     III кв.              IV кв.       ¦
¦          5400                       6400                 7840         ¦
L------------------------------------------------------------------------

Во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 12 марта 1992 года N 469-р по введению в действие Закона РФ "О налоге на имущество физических лиц" с целью определения восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности для исчисления налога на имущество физических лиц, а также в случаях наследования и дарения при 1 и 2 степени родства, постановляю:

1. Утвердить поправочные коэффициенты к восстановительной стоимости:

------------------------------------------------------------------------¬
¦ жилых домов, дач, гаражей                                             ¦
¦ и иных строений и сооружений                                          ¦
¦ (из керамического и силикатного                                       ¦
¦ кирпича) - на правах собственности              1440 (к ценам 1982 г.)¦
¦                                                                       ¦
¦ жилых домов, дач, гаражей и иных                                      ¦
¦ строений и сооружений (кроме                                          ¦
¦ кирпичных) - на правах                                                ¦
¦ собственности                                   1150 (к ценам 1982 г.)¦
¦                                                                       ¦
¦ квартир в жилых домах муниципального,                                 ¦
¦ ведомственного жилого фонда, а также                                  ¦
¦ ЖСК - приватизированного жилья                  3600 (к ценам 1984 г.)¦
¦                                                                       ¦
¦ торговых, бытовых, коммунальных                                       ¦
¦ и иных нежилых помещений                        6000 (к ценам 1984 г.)¦
L------------------------------------------------------------------------

2. Для целей налогообложения оценка и переоценка строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, производится местными бюро технической инвентаризации до 1 января 1996 г.

Главам администраций городов и районов обеспечить выделение необходимых средств БТИ для проведения работ по переоценке и оценке строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности.

Согласно письму Московского областного объединенного БТИ от 26 июня 1995 г. № Д-10, при пересчете стоимости приватизированных квартир к ценам 1991 г. следует применять коэффициент, равный 2195,1 (3600:1,64) (1,64 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для Московской области, утвержден Постановлением Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 г. N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство")).

1998-2001: Постановлением Губернатора Московской области от 16 января 1998 г. № 6-ПГ с 1 января 1998 г. введены новые коэффициенты к восстановительной стоимости строений, помещений, сооружений и плодово-ягодных насаждений.

                                    КОЭФФИЦИЕНТЫ
                        ДЛЯ ОЦЕНКИ СТРОЕНИЙ, ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ,
                     СООРУЖЕНИЙ И ПЛОДОВО - ЯГОДНЫХ НАСАЖДЕНИЙ,
                   ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ГРАЖДАНАМ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ
                                (вводятся с 01.01.98)
--------------------------T------------------T--------------------------------------¬
¦N  ¦       Объекты       ¦ Индексы для      ¦      Коэффициенты к графе 3          ¦
¦п/п¦    собственности    ¦ пересчета        +-----------------T--------------------+
¦   ¦                     ¦ восстановительной¦для              ¦для возмещения      ¦
¦   ¦                     ¦ стоимости в      ¦налогообложения, ¦потерь при          ¦
¦   ¦                     ¦ текущий уровень  ¦в т.ч. при       ¦сносе строений,     ¦
¦   ¦                     ¦ цен              ¦наследовании     ¦в др. гражданско -  ¦
¦   ¦                     ¦                  ¦и дарении        ¦правовых отношениях,¦
¦   ¦                     ¦                  ¦для 1 и 2 степени¦в т.ч. при продаже  ¦
¦   ¦                     ¦                  ¦родства          ¦                    ¦
+---+---------------------+------------------+-----------------+--------------------+
¦ 1 ¦          2          ¦         3        ¦        4        ¦          5         ¦
+---+---------------------+------------------+-----------------+--------------------+
¦ 1. Жилые дома, дачи,                                                              ¦
¦    гаражи и иные                                                                  ¦
¦    строения и сооружения                                                          ¦
¦    (из керамического                                                              ¦
¦    и силикатного                                                                  ¦
¦    кирпича)                     16,1 <*>           0,17                1,0        ¦
¦ 2. Жилые дома, дачи,                                                              ¦
¦    гаражи и иные                                                                  ¦
¦    строения и                                                                     ¦
¦    сооружения (кроме                                                              ¦
¦    кирпичных)                   15,6 <*>           0,18                1,0        ¦
¦ 3. Квартиры в жилых                                                               ¦
¦    домах муниципального                                                           ¦
¦    и ведомственного                                                               ¦
¦    жилого фонда                                                                   ¦
¦    (приватизированного                                                            ¦
¦    жилья),                                                                        ¦
¦    а также ЖСК и ГСК            14,5 <**>          0,44                1,0        ¦
¦ 4. Торговые, бытовые,                                                             ¦
¦    коммунальные и иные                                                            ¦
¦    нежилые помещения,                                                             ¦
¦    являющиеся источником                                                          ¦
¦    дохода (собственность                                                          ¦
¦    физических лиц,                                                                ¦
¦    зарегистрированных                                                             ¦
¦    в качестве                                                                     ¦
¦    предпринимателей)            14,2 <**>          1,0                 1,0        ¦
¦ 5. Плодово - ягодные                                                              ¦
¦    насаждения                   11,3 <***>          -                  1,0        ¦
L------------------------------------------------------------------------------------

   Примечания:
   1. Индексы пересчета восстановительной стоимости в текущий уровень цен применяются:
   <*> к восстановительной стоимости, определенной по оценочным нормам строений, 
помещений и сооружений, утвержденным решением Мособлисполкома от 29.07.82 N 981 
"О государственном страховании имущества, принадлежащего гражданам", т.е. к 
восстановительной стоимости в ценах 1982 года;
   <**> к восстановительной стоимости, определенной по сборникам укрупненных показателей 
(УПВС) с учетом индексов, введенных постановлением Госстроя СССР от 11.05.83 N 94, т.е. 
к восстановительной стоимости в ценах 1984 года.
   Для возмещения гражданам стоимости квартир (п. 3, графа 5) индексы применять к средней 
стоимости 1 кв. м общей приведенной площади жилья в ценах 1984 года в размере 220 рублей.
   В случае сноса объектов, указанных в п. 4, учитывать цены, складывающиеся на рынке 
недвижимости, но не менее их восстановительной стоимости;
   <***> к оценочным нормативам плодово - ягодных насаждений, утвержденным распоряжением 
Мособлисполкома от 20.04.83 N 472-р "О нормативах для оценки плодово - ягодных насаждений".
   2. При расчете индексов для целей налогообложения (гр. 3 х гр. 4) округление производится 
до целых чисел.

Решено, что что коэффициенты при оценке строений и жилых помещений для возмещения потерь при их сносе в связи с изъятием земельных участков применяются к полной стоимости строений без учета физического износа.

В случае изменения МРОТ коэффициенты изменяются на индекс изменения МРОТ, исчисленный как отношение текущего МРОТ к установленному на дату вступления в силу постановления. Для целей налогообложения оценка и переоценка производится бюро технической инвентаризации на местах ежегодно по состоянию на 1 января и исходя из действующих на эту дату индексов.

В течение 1998-2001 годов МРОТ изменялся следующим образом:

- с 1.07.2000 - в 1,581 раза (132 руб. вместо 83,49);

- с 1.01.2001 - в 1,5 раза (200 руб. вместо 132);

- с 1.07.2001 - в 1,5 раза (300 руб. вместо 200).

Речь идёт о минимальной зарплате, а показатель МРОТ для рассчёта пособий и штрафов за это время увеличился один раз: с 1.01.2001 в 1,198 раза (с 83,49 до 100 руб.).

2002: Постановлением Правительства Московской области №389/44 от 26.11.2001 установлены следующие коэффициенты:

----T----------------------------------------------T------------¬
¦N  ¦  Объекты оценки                              ¦Коэффициенты¦
¦п/п¦                                              ¦            ¦
+---+----------------------------------------------+------------+
¦1. ¦Жилые дома, дачи, гаражи и иные строения и    ¦  6,5 (*)   ¦
¦   ¦сооружения (из керамического и силикатного    ¦            ¦
¦   ¦кирпича)                                      ¦            ¦
+---+----------------------------------------------+------------+
¦2. ¦Жилые дома, дачи, гаражи и иные строения и    ¦  5,2 (*)   ¦
¦   ¦сооружения (кроме кирпичных)                  ¦            ¦
+---+----------------------------------------------+------------+
¦3. ¦Квартиры в жилых домах муниципального и       ¦ 12,0 (**)  ¦
¦   ¦ведомственного жилищного фонда                ¦            ¦
¦   ¦(приватизированное жилье), а также в жилищно -¦            ¦
¦   ¦строительных кооперативах, товариществах      ¦            ¦
¦   ¦собственников жилья и гаражи, гаражные боксы в¦            ¦
¦   ¦гаражно - строительных кооперативах           ¦            ¦
+---+----------------------------------------------+------------+
¦4. ¦Торговые, бытовые, коммунальные и иные нежилые¦ 23,2 (**)  ¦
¦   ¦помещения                                     ¦            ¦
+---+----------------------------------------------+------------+
¦    Примечание. Коэффициенты пересчета восстановительной       ¦
¦ стоимости строений, ¦ помещений и сооружений, принадлежащих   ¦
¦ гражданам на праве собственности, применяются:                ¦
¦   (*) К восстановительной стоимости, определенной по оценочным¦
¦ нормам строений, утвержденным решением ¦ Мособлисполкома от   ¦
¦ 29.07.82 N 981 "О государственном страховании имущества,      ¦
¦ принадлежащего гражданам", то есть к восстановительной        ¦
¦ стоимости в ценах 1982 года.                                  ¦
¦   (**) К восстановительной стоимости, определенной по         ¦
¦ сборникам укрупненных показателей восстановительной           ¦
¦ стоимости (УПВС) с учетом индексов, введенных постановлением  ¦
¦ Госстроя СССР от 11.05.83 N 94 "Об утверждении индексов       ¦
¦ изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ и   ¦
¦ территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных     ¦
¦ сметных расчетов (сводных смет) строек", ¦ то есть к          ¦
¦ восстановительной стоимости в ценах 1984 года.                ¦
L----------------------------------------------------------------

2003-2008: Постановлением Правительства Московской области №419/35 от 20.09.2002 установлены следующие коэффициенты:

----T----------------------------------------------------------------------T------------¬
¦N  ¦ Объекты оценки                                                       ¦Коэффициенты¦
¦п/п¦                                                                      ¦            ¦
+---+----------------------------------------------------------------------+------------+
¦1. ¦Жилой дом (за исключением каменного), а также строения и сооружения,  ¦  10,0 (*)  ¦
¦   ¦имеющие по отношению к указанному жилому дому (основному строению)    ¦            ¦
¦   ¦второстепенное значение                                               ¦            ¦
¦   ¦                                                                      ¦            ¦
¦2. ¦Каменный жилой дом (в том числе кирпичный, блочный и панельный),      ¦  13,0 (*)  ¦
¦   ¦а также строения и сооружения, имеющие по отношению к указанному      ¦            ¦
¦   ¦жилому дому (основному строению) второстепенное значение              ¦            ¦
¦   ¦                                                                      ¦            ¦
¦3. ¦Строения и сооружения, расположенные на территории садоводческих,     ¦  15,0 (*)  ¦
¦   ¦огороднических, дачных и иных некоммерческих объединений граждан,     ¦            ¦
¦   ¦за исключением гаражно - строительных кооперативов                    ¦            ¦
¦   ¦                                                                      ¦            ¦
¦4. ¦Приватизированные квартиры в жилых домах муниципального и             ¦  24,0 (**) ¦
¦   ¦ведомственного жилищного фонда, а также в жилищно-строительных        ¦            ¦
¦   ¦кооперативах и квартиры, входящие в состав кондоминиумов              ¦            ¦
¦   ¦                                                                      ¦            ¦
¦5. ¦Гаражные боксы в гаражно - строительных кооперативах и гаражи         ¦  30,0 (**) ¦
¦   ¦                                                                      ¦            ¦
¦6. ¦Иные нежилые строения (помещения, сооружения), в том числе торговые,  ¦  46,4 (**) ¦
¦   ¦бытовые, коммунальные и другие                                        ¦            ¦
+---+----------------------------------------------------------------------+------------+
¦   Примечание. Коэффициенты пересчета восстановительной стоимости                      ¦
¦строений, помещений и сооружений в текущий уровень цен применяются:                    ¦
¦  (*) к восстановительной стоимости, определенной по оценочным нормам                  ¦
¦строений, утвержденным решением Мособлисполкома от 29.07.82 N 981                      ¦
¦"О государственном страховании имущества, принадлежащего гражданам",                   ¦
¦то есть к восстановительной стоимости в ценах 1982 года;                               ¦
¦  (**) к восстановительной стоимости, определенной по сборникам                        ¦
¦укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с учетом индексов,          ¦
¦введенных постановлением Госстроя СССР от 11.05.83 N 94 "Об утверждении                ¦
¦индексов изменения сметной стоимости строительно - монтажных работ                     ¦
¦и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных                    ¦
¦расчетов (сводных смет) строек", то есть к восстановительной стоимости                 ¦
¦в ценах 1984 года.                                                                     ¦   
¦                                                                                       ¦
L---+------------------------------------------------------------------------------------

С 1 января 2009 года коэффициенты коэффициенты пересчёта восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, в целях налогообложения повышены в полтора раза (Постановление Правительства МО №881/35 от 30.09.2008) и установлены в следующих размерах:

N п/п	Объекты оценки	Коэффициенты
1.	Жилой дом (за исключением каменного), а также строения и сооружения (независимо от материала стен), имеющие по отношению к указанному жилому дому (основному строению) второстепенное значение	15,0 (*)
2.	Каменный жилой дом (в том числе кирпичный, блочный и панельный), а также строения и сооружения (независимо от материала стен), имеющие по отношению к указанному жилому дому (основному строению) второстепенное значение	19,5 (*)
3.	Строения и сооружения, расположенные на территории садоводческих, огороднических, дачных и иных некоммерческих объединений граждан, за исключением гаражно-строительных кооперативов	22,5 (*)
4.	Приватизированные квартиры в жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также в жилищно-строительных кооперативах и квартиры, входящие в состав товариществ собственников жилья	36 (**)
5.	Гаражные боксы в гаражно-строительных кооперативах и гаражи	45 (**)
6.	Иные нежилые строения (помещения, сооружения), в том числе торговые, бытовые, коммунальные и другие	69,6 (**)
Примечание. Коэффициенты пересчета восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений в текущий уровень цен применяются: () к восстановительной стоимости, определенной по оценочным нормам строений, утвержденным решением Мособлисполкома от 29.07.82 N 981 «О государственном страховании имущества, принадлежащего гражданам», то есть к восстановительной стоимости в ценах 1982 года; (*) к восстановительной стоимости, определенной по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с учетом индексов, введенных постановлением Госстроя СССР от 11.05.83 N 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек, то есть к восстановительной стоимости в ценах 1984 года.